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9月28日，2025年北京城市更新论坛“城市更新政策交流研讨会”在中关村国际创新中心举行。会上，市规划自然资源委发布《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》，收录19个具有代表性的案例，为各类城市更新项目实施提供可参考借鉴的政策应用实践样本。
据悉，2023年3月《北京市城市更新条例》施行以来，市规划自然资源委相继出台多项配套规划土地政策，推动城市更新项目实施。此次收录的19个案例，涵盖了居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合性城市更新等类型。
其中，朝阳区三里屯太古里北区既有建筑改造项目、西城区CCB建融家园南礼士路店保障性租赁住房项目为《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023年版）》应用案例；东城区美康大厦城市更新项目、昌平区沙河镇沙河园区项目CP01-0401-0008地块为《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》应用案例；北京经济技术开发区配套京东方第6代新型半导体显示器件生产线大宗气体站项目为《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》应用案例。
市规划自然资源委副主任牛锐介绍，19个具有代表性的实践案例，将11项《北京市城市更新条例》配套规划土地政策转化为看得见、用得上的案例指引。在区位上，案例涵盖了首都功能核心区、中心城区、城市副中心、多点地区与生态涵养区，明确适配于各类型项目的政策核心条款以及使用方式；在环节上，先租后让、用地功能混合使用、消防设计指南等政策覆盖土地供应、规划编制、方案审查等关键节点，企业可按项目实施阶段快速匹配。
“未来我们会以《指引》为纽带，让规划土地政策更贴近市场，让企业敢闯敢干，推进更多城市更新项目落地见效，共同探索城市更新的北京路径。”牛锐表示。
据悉，该《指引》已在市规划自然资源委官网、“北京规划自然资源”官方公众号等平台上线，公众可搜索并下载。
一起来看看昌平区沙河镇
沙河医药健康产业园区项目
CP01-0401-0008 地块
老旧厂房更新改造的相关介绍
01
基本情况
昌平区沙河镇沙河医药健康产业园区项目CP01-0401-0008 地块位于昌平区沙河镇，西侧紧邻沙河铁路，为昌平区沙河站东部地区城市更新项目（一期）。昌平沙河医药产业园项目更新实施范围内主要包括沙河二粮库地块老旧厂房，原用途为仓储，更新为工业用地（M1）。项目规划用地面积约 1.7 公顷，总建筑规模 3.3 万平方米。项目实施主体为区属国企北京铭嘉科创开发建设有限公司，资金来源包括市、区财政投资、企业自筹、银行贷款，投资金额为2.4 亿元。项目于 2024 年 4 月签订国有建设用地使用权出让合同，取得开工证并实现开工建设。
02
权属情况
项目土地使用权人为北京市昌平区粮食局，证载用途为仓储，使用权类型为国有划拨用地；房屋所有权人为昌平县粮食局，所有权性质为全民，用途为商业。项目通过保留划拨方式办理转移登记，并由受让人补缴土地出让金的方式，将资产转移至区属国企北京铭嘉科创开发建设有限公司，作为主体进行开发建设。
03
规划情况
依据《昌平区 CP01-0401、0402 街区控制性详细规划（街区层面）（ 2021 年—2035 年）》，街区功能定位为京张智造高地，科创水岸家园，该区域规划以产业功能为主导。
设计内容：项目定位为沙河高端医疗制造产业园区，结合企业运营需求，建设研发办公、生产厂房及生活服务配套等设施。
更新方式：项目采用拆除与改建的更新方式，对沙河二粮库地上建筑进行拆除，建造沙河高端医疗制造产业园区。
04
政策应用情况
《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》（京规自发〔2023〕313 号）“三、规划实施阶段，支持地块使用性质兼容”中规定：“在规划实施阶段，实行性质兼容正负面清单管理和比例管控”；“一类工业用地兼容功能的总地上建筑规模不超过地上总建筑规模的 30%，兼容工业研发以外功能的总地上建筑规模不超过地上总建筑规模的15%”。项目在符合产业用地空间要求的基础上，配建了行政办公、职工宿舍等配套设施，符合占比不超过 15% 的比例要求，通过建设用地功能混合提升土地利用效益。
此外，项目同时应用《北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（京政办发〔2021〕10 号）等土地二级市场有关政策，成为全市首例由受让人补缴土地出让金的案例，有力破解原土地使用权人难以盘活土地资产的困局，打通“国有资产无偿调拨、补缴土地出让价款”的供地模式，为城市更新提供土地政策支撑和产业用地要素保障。
项目改造前后对比示意图
项目示意图
来源：：北京市规划和自然资源委员会、北京日报
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